Как открыть агентство недвижимости с нуля.

С первого взгляда работа с недвижимостью может показаться соблазнительной нишей в мире денег для малого бизнеса. Обычные люди в целях улучшения своих жилищных условий совершают сделки купли-продажи недвижимости на миллионы рублей.

Ежедневно на территории нашей огромной страны на рынке жилья совершаются подобные сделки более чем на два, а то и десяток триллионов рублей. Соответственно, каждый захочет получить кусок столь «жирного пирога» в качестве прибыли. Перед открытием риэлтерского агентства, как и перед любым значимым шагом, следует продумать и просчитать множество вариантов развития событий.

Данный вид бизнеса популярен по нескольким причинам. Во-первых, невысокий стартовый капитал (естественно, невысокий в рамках бизнеса). На первое время можно осуществлять работу такого агентства одному, достаточно лишь арендовать офис и обеспечить наличие телефона. Во-вторых, достаточно высокая прибыль. Даже при осуществлении одной сделки в месяц заработок может достигать 50 т.р. Процесс ясен: много сделок — больше доход. В-третьих, для работы в таком агентстве абсолютно не имеет значения специфика образования. Для данной работы нужно обладать коммуникативными навыками: умение слушать, понимать и располагать к себе человека.

Очень много информации о ведении профессиональной деятельности можно почерпнуть в интернете. Но не стоит обольщаться. В народе существует миф о якобы легком хлебе риэлторов. Даже в небольшом городе имеются десятки таких агентств, в более крупных городах их счет идет уже на сотни. И все это без учета частных риэлторов. Как правило, львиная доля вновь открываемых агентств недвижимости инициируется бывшими риэлторам.

Наработав определённый опыт, изучив все подводные течения данного бизнеса, прощупав все тонкости, специалист решается на этот шаг. Но для начала своей деятельности в этом бизнесе нужно этот самый опыт приобрести. Для этого неплохо бы было устроиться рядовым риэлтором в какое-нибудь агентство. Проработать полгода, может быть год, так сказать на передовой, что бы ощутить этот бизнес на своей шкуре. В бизнесе, как и в жизни, выживает сильнейший. Этот тезис применим и к работе с недвижимостью. Большие агентства, наработавшие собственную клиентскую базу за годы работы, обладающие опытными кадрами, постепенно вытесняют новых и более мелких игроков рынка недвижимости.

Услуги, предоставляемые агентствами их клиентам, разнообразны. Можно сотрудничать только на рынке жилой недвижимости или же наоборот – только коммерческой. Если есть необходимость можно проводить сделки по аренде недвижимости, однако, основным полем деятельности большинства агентств является рынок вторичного жилья. На самом же деле агентства объединяют все вышеперечисленные направления, уделяя тому или иному внимания в большей или меньшей степени.

Сделки с недвижимостью с нуля

Учитывая желания клиента и субъекта недвижимости услуги риэлтора разнообразны: от полного сопровождения сделки до консультаций. Если в агентство обращается клиент, продающий недвижимость, то работа риэлтора заключается в подготовке квартиры, документов на квартиру, показ объекта потенциальным покупателям, а так же размещение рекламы всех видов. При обращении потенциального покупателя недвижимости агентство рассматривает все подходящие клиенту варианты, проверяет «юридическую чистоту», готовит документов.

Информационные услуги

Бывает, клиент желает самостоятельно осуществить сделку, связанную с недвижимостью, а в агентство обращается только для консультационных услуг. За определенную плату клиенту предоставляется выгрузка из базы данных по интересующим его параметрам. Аналогичным образом строятся взаимодействия между клиентом и агентством по вопросам аренды недвижимости: риэлтор подыскивает хороший вариант для клиента, за что берет определенный процент от ежемесячного взноса.

Международные агентства недвижимости

В риэлторском деле существует международное направление. Такие агентства занимаются вопросами недвижимости привлекательных для данного региона стран. Например, для России этими странами являются Болгария, Испания, Хорватия, Франция, США. Непреодолимых сложностей в организации партнерства в данном направлении нет. Через интернет можно легко найти заинтересованное в сотрудничестве агентство и заключить договор. Зачастую зарубежные риэлторские агентства охотно идут на сотрудничество т.к. заинтересованы в реализации недвижимости. Однако, данное направление деятельности риэлторского агентства весьма специфично. Далеко не многие люди могут купить недвижимость, будь то дом, квартира, вилла, за рубежом. Вследствие чего спрос на данный вид предложений не велик. Исходя из вышеперечисленного следует отметить, что данное направление целесообразно развивать как вспомогательное.

Поэтапная инструкция

Если все-таки в Вашей голове появилась мысль об организации собственного риэлторского агентства, в первую очередь необходимо решить организационно-правовой вопрос. В настоящее время процедура регистрации упрощена: только регистрация ИП или ООО т.к. на данный вид деятельности никаких лицензий не требуется. Процесс оформление пакета документов может затянуться 2 недели, а может продлиться до полугода. Чтобы не отвлекаться от организации основного бизнеса можно доверить оформление документов специализированным фирмам. Это сохранит Ваше время, а возможно и нервы, но за оказываемые услуги придется платить.

Форма собственности

Для стартового рывка вполне подойдет форма ИП. Регистрация индивидуального предпринимателя обойдется дешевле, да и процесс регистрации проще. А самое главное при необходимости сумма уплаты по штрафам намного меньше, чем при ООО. Для регистрации ИП Вам понадобиться интернет и умение им пользоваться. Вся процедура быстро и легко осуществляется на официальном сайте налоговой инспекции. После этого останется только заплатить 800 р. (госпошлину) в ближайшем отделении банка через рабочую неделю забрать регистрационное свидетельство в налоговой инспекции. Немаловажным будет и приобретение печати для будущего бизнеса. Хотя для ИП печать не обязательна, все же ее наличие сыграет Вам на руку.

Люди, в силу своих предубеждений, более охотно имеют дело с организациями, чья деятельность подкреплена печатью. Если бизнес-проект исходит двух и более партнеров, то организационно-правовая форма, естественно, будет ООО. Как показала практика, потребителю абсолютно все равно какая организационно-правовая форма у Вашего бизнеса. Гораздо более значимым аспектом для него является репутация того агентства с которым он идет на сделку.

Работа по франшизе

Данное понятие в российском круговороте недвижимости имеет весьма условный, можно сказать декоративный, характер. Само понятие представляет собой веяние западного бизнеса, где данный метод работы весьма распространен. Реалии российского рынка недвижимости таковы, что основной движущей силой являются личные знакомства и «сарафанное радио». Особенно это хорошо выражено в средних городах ,в мегаполисах ситуация идентична. В силу особенностей рынка и обилия небольших агентств наличие франшизы, раскрученного бренда, не имеет особого смысла. Вопрос о необходимости франшизы каждый решает для себя сам. Конечно, наличие широко известного имени может принести сои дивиденды, но особенности рынка сведут их на «нет». Да и сама организация данного бизнеса не настолько сложна, что бы иметь опору в виде франшизы, за которую, кстати, придется платить. Если вы новичок, без своей клиентской базы, то данный этап из организации своего бизнеса можно смело вычеркнуть.

Свой бизнес

Работа агента по недвижимости никоим образом не связана с коллективным трудом, по этому, как было сказано выше, на первый план выходят личностные качества риэлтора. Вопрос о коллективе остро встает при необходимости расширения агентства. Один риэлтор, какой он бы ни был хороший, физически не успеет обработать клиентопоток в 5-6 человек. Во избежание утраты доверия клиентов необходимо расширяться. Основным вопросом при подборе кандидатов на должность риэлтора является их честность. Хорошим вариантом будет привлечь к работе друзей, знакомых, коллег, работавших с Вами в другом агентстве. Но такой выбор весьма и весьма ограничен.

Придет и время для решения вопроса о найме сотрудников по объявлению. Стоит отметить, что потенциальные сотрудники, учитывая специфику данной работы, неохотно идут на оформление трудовых отношений. Поиск сотрудников вопрос нескольких недель, даже месяцев. Основная причина этого – отсутствие фиксированной зарплаты, а соответственно стабильного дохода. Агент получает процент от совершенной сделки (соответственно, процент от продажи недвижимости больше чем от аренды), часть которого он должен отдать агентству. Как правило, риэлтерские агентства не обеспечивают сотрудников какими-либо социальными выплатами или гарантиями. Вот этим вполне можно объяснить «текучку» в данной сфере бизнеса.

Как правило, большинство начинающих агентов бросают это дело впервые же 2-3 месяца, не доведя начатое дело до долгожданной сделки. Этот этап работы показывает явные минусы этого бизнеса. Ненормированный рабочий день, затраты на передвижение от объекта к объекту, мобильную связь, затраченное время – все это заставляет задуматься о перспективе такого занятия. В довершение всего этого встречаются нерадивые клиенты, которые стремиться обмануть риэлтора. И никто Вам никакого заработка не гарантирует.

Работа в агентстве недвижимости

Работа в агентстве будет выгодна с прицелом на будущее. Если в планах есть мысль об открытии своего агентства, тогда это для вас. Безусловно, плюсами будут являться обеспечение информационной поддержки и обеспечение материалами, наличие опоры в виде небольшого заработка от сделок, т.к. агент получает процент от сделки и обязан по условиям найма «делится» с работодателем. Есть и свои минусы: отчеты перед руководством, обязательное соблюдение трудовой дисциплины, стремление к выполнению плана.

Агентство без офиса

Вполне осуществимая модель бизнеса при наличии наработанной клиентской базы и личного опыта. Первое время можно обходиться и без офиса, назначая личные встречи по домашнему телефону. Для успешной работы агентства без офиса необходимо обзавестись личным автотранспортом. Без него вы не сможете продуктивно строить свой бизнес, чтобы «держаться на плаву» в день необходимо назначать 5-10 встреч с клиентами на объектах.

Услуги агентства

Специализацией Вашего агентства может быть как рынок купли-продажи жилья, так и рынок арендной недвижимости. Так же специализацией агентства может быть рынок коммерческой недвижимости: поиск торговых помещений для магазинов, складов, салонов и много другого. Однако при детальном разборе становиться понятно, что обороты рынка жилой недвижимости в разы превосходят аналогичные показатели рынка коммерческой недвижимости. Нечто подобное можно наблюдать при анализе рынков аренды, купли-продажи в пользу первого. Покупкой недвижимости люди могут заниматься один раз в жизни, т.к. это серьезный и ответственный шаг, а вот с арендой жилья человек может сталкиваться в разы чаще.

В мегаполисах, при наличии собственной недвижимости, люди могут всю жизнь жить в арендованных квартирах. Конечно, прибыль с отдельно взятой сделки аренды жилья в разы меньше, чем со сделки покупки жилья, но обороты рынка аренды в десятки раз больше оборотов рынка купли-продажи. Активность покупателей на рынке недвижимости меняется под воздействием многих факторов: сезон года, экономическая составляющая в стране и многое другое.

Рынок аренды отличается постоянным спросом клиентов. Все просто: поводов для аренды жилья у человека бывает множество: от поступления в институт до банального желания молодых жить отдельно. На деле существуют агентства и частные риэлторы, занимающиеся одним рынком недвижимости, или же совмещающие в своих услугах предложения обоих рынков. Какие услуги будет предоставлять ваше агентство определяет только Вы. Следует принимать в расчет, что работая с широким спектром услуг, будет соответствующая нагрузка, которой невозможно будет противостоять в одиночку.

Незаконные махинации

Рынок недвижимости создает огромные просторы для всех видов злоумышленников. Мошенники могут быть, как говориться, по обе стороны баррикад, среди покупателей таковых гораздо меньше. На этом рынке вращаются огромные деньги, которые привлекают множество интересов. Прибыль на данном рынке, к сожалению, не всегда достигается прозрачным путем и количество пострадавших от «черных риэлторов» неуклонно растет.

Множество экспертов склонны полагать, что предпосылки к непрозрачным сделкам возникают из-за несовершенства законодательства, коррупции и бюрократизма. Особенно это бросается в глаза при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи заинтересованным лицом. Безусловно, играет свою роль юридическая неграмотность и чрезмерное доверие людей к риэлторам. Для осуществления своих намерений у мошенников есть множество способов. Самым простым и действенным является проведение аферы в момент оформления большого первичного пакета документов. «Черный риэлтор» в тайне от клиента делает несколько копий данного пакета документов. Выставляет объект недвижимости на рынок по сильно заниженной цене под предлогом отъезда куда-либо. После оформления «липовых» документов и получения задатка он исчезает, оставляя доверчивых покупателей в дураках.

Еще одна не менее распространения схема заключается в оформлении дарственной вместо договора купли продажи. Преступники, чьим полем действия является недвижимость, очень хорошо знают законодательство нашей страны и, конечно, психологию. Они прекрасно понимают, что любой нормальный человек захочет лишний раз не тратить время и деньги. Естественно, это лишь яркие примеры способов обмана клиентов. Хотя в настоящее время рынок недвижимости становиться все более и более цивилизованным, мошенники изобретают хитрые способы легкой наживы.

Средства для открытия агентства

Для начала работы на рынке недвижимости со своей клиентской базой можно обойтись рабочим местом перед домашним компьютером. Однако, если Вашей целью является расширение, укрепление бизнеса и привлечение новых клиентов, то без офиса никак нельзя. Не менее важно в век информационных технологий наличие интернет сайта. На нем следует наглядно отобразить, чем занимается ваше агентство, разместить фотографии предложений, а так же всю контактную информацию.

Бизнес-план

Этот документ Вам не пригодится, если вы открываете свое агентство без привлечения инвесторов. В данном случае следует просчитать первоначальные затраты и естественно, свои действия при самом худшем развитии событий. Но если Ваш бизнес начинаете с привлечения денежных капиталов из вне, то бизнес-план жизненно необходим.

При открытии риэлторского агентства затраты можно разбить следующим образом:
1. Аренда офиса 5 т.р./месяц
2. Офисная мебель 20 т.р./месяц
3. Оргтехника, софт 30-50 т.р.
4. Создание интернет сайта порядка 30 т.р.
5. Услуги рекламного агентства 10-100 т.р./месяц
6. Расходы на связь 500-1000 р./месяц
7. Логистика 1000-3000 р./месяц
8. Услуги стороннего бухгалтера от 3 т.р./месяц

Видно, что начальный капитал риэлторского агентства может составлять до 300 т.р.

Ответить на интересующий каждого начинающего предпринимателя вопрос об окупаемости данных вложений довольно-таки сложно. Так как гарантированного ежемесячного дохода нет. Результат напрямую зависит от коллектива и Вас лично. Если совершать 2 сделки в месяц, то срок окупаемости составит до полугода. Соответственно: больше сделок — меньше срок окупаемости бизнеса. В любом случае данный вид деятельности может превратиться в основной источник доходов, а может обернуться скопищем проблем.

Подводные камни

Основная особенность риэлторского бизнеса — это больше психология общения, чем бизнес. Доход риэлтора — это «агентское вознаграждение» составляет порядка 5 % и включатся в стоимость квартиры. Фактически все затраты на услуги риэлтора берет на себя покупающая сторона. Что бы гарантировать вознаграждение, агент должен заключить договор с продавцом. Фактически, такое происходит редко. Большинство продавцов ведут себя согласно следующей модели: никому не отказывают в сотрудничестве, никакого договора не подписывают. Как правило, продавец взаимодействует с несколькими агентствами и частными риэлторами. Здесь можно применить правило «кто раньше встал, того и тапки». Вознаграждение получает тот, кто приведет готового к сделке оппонента. Проблема решается с помощью эксклюзивного договора, но продавец редко на это соглашается. В конце концов, продавец и покупатель могут совершить сделку за спиной агента, оставив того ни с чем.

Трудно ответить на вопрос о рентабельности такого бизнеса. При грамотном подходе, организации, связях, удачном стечении обстоятельств – прибыльный бизнес. Согласно статистических данных ежедневно в России заключаются сделки на десятки миллионов рублей. Для получения своего куска этого пирога нужна хватка и стремление. Доход риэлтора приблизительно 50 — 80 т.р./месяц. А сколько стоит вложить, что бы заработать эту суму – совсем другой вопрос.

Рынок недвижимости является одним из самых нестабильных. Активность его игроков рынка складывается из многих слагаемых. Но даже при этом регистрируется множество риэлторских агентств. Соответственно, растет и конкуренция, которая особенно сказывается на новичках. Их в этом бизнесе не жалуют.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>