Бизнес-план строительства небольшого бизнес-центра

Содержание

Бизнес-план строительства офисного бизнес-центра с расчетами. Скачать PDF

Бизнес-план строительства офисного бизнес-центра с расчетами. Скачать PDF

ГЛАВА 6. РАЗРАБОТКА БИЗНЕС ПЛАНА ПРОЕКТА НА БАЗЕ ЭСКИЗНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ИДЕИ И КОНЦЕПЦИИ ОБЪЕКТА.
6.1. Краткое описание (РЕЗЮМЕ)
6.2. Описание проекта.
6.3. Описание услуг.
6.4. Анализ существующего рынка, анализ конкурентов на территории, согласно гл.2
6.5.План маркетинга (основные потребители, характеристика сбытовой политики, ценообразование, прогноз объемов продаж услуг и доходов по предлагаемому проекту в целом).
6.6. План и структура проекта (план персонала, налоговое окружение проекта, переменные и постоянные затраты по проекту, стоимость проектных и строительных работ, сроки их выполнения, другие затраты на инвестиционном этапе)
6.7. Организационный план и управление проектом (структура управления проектом, план-график реализации проекта, бюджет реализации проекта) 6.8. Анализ рисков проекта
6.9. Финансовый план проекта
6.10. Интегральные показатели (период окупаемости, норма рентабельности, чистый приведенный доход)
6.11. График окупаемости (NPV)($US)
6.12.Анализ чувствительности (PB-$US) по изменению цены реализации и объему инвестиций.

При расчете финансовой части проекта используются следующие показатели:
Денежный поток – сумма прогнозированных или фактических доходов от деятельности (использования) объекта.
Валовый доход – поступление денег, которые ожидается получить от реализации объекта.
Операционные затраты или Затраты на эксплуатацию комплекса – прогнозированные затраты собственника, связанные с получением валового дохода. К операционным доходам не относятся затраты на обслуживание долга и налогов, которые оплачиваются от суммы прибыли, полученной от использования объекта.
Чистый Валовый Доход или Прибыль от реализации – доход, определяемый як разница между валовым доходом, операционными затратами и затратами на строительство.
Дисконтирование – определение поточной стоимости денежного потока с учетом его стоимости, которая прогнозируется на будущее.
Ставка дисконта – коэффициент, используемый для определения поточной стоимости, исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее при условии их смены на протяжении периода прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму доходности на инвестированный капитал и норму его возврата в послепрогнозный период, соответственно к которому происходит учет компенсации всех рисков, связанных с инвестированием.
При определении ставки дисконта нами используется кумулятивный метод. По этому методу к номинальной (базовой) ставке процента добавляются премии (компенсации) за инвестиционный риск. Каждая из премий ответственна за отдельные, «несистематические», которые относятся именно к данному проекту риски.
За базовую выбираем усредненную ставку процента по валютным вкладам в СКВ в банках Украины, которая на момент расчета финансовых показателей равна 8%. Эта ставка состоит из безрисковой ставки и дополнительных процентов за «риск страны». Расчеты для Украины показывают, что такой риск на данном этапе ориентировочно лежит в границах 2-3 %.

Бизнес план бизнес центра – перспективы открытия в России

Малый бизнес в России существует и развивается вопреки всем кризисам. И пока будут наличествовать предприниматели, располагающие относительно небольшими «стартовыми» деньгами (до 2-3 миллионов рублей) – потребность в бизнес центрах будет большой, ведь представителям малого бизнеса выгоднее и удобнее взять в аренду и обустроить под себя помещение для функционирования фирмы, чем покупать его.

Таким образом, основное предназначение бизнес центра – дать как можно больше возможностей для комфортной деятельности различных сфер малого бизнеса в регионе. Оно очень хорошо сочетается с интересами его владельца в короткий срок окупить затраты на возведение и обустройство здания Центра и впоследствии иметь стабильный профит от сдачи в аренду помещений.

Основная концепция предприятия и возможности использования помещений

Бизнес центр, по сути, представляет собой достаточно большое здание, принадлежащее одному владельцу, в котором некрупные предприниматели имеют возможность снять (в большинстве случаев) или выкупить небольшие помещения. Основная цель такого помещения, соответственно – предоставление бизнесу возможности обрести собственное представительство за доступные деньги.

Приведенная таблица позволяет сравнить варианты «заполучения» помещений для бизнеса и выбрать оптимальный, исходя из возможности вложить определенную сумму и ожидаемой окупаемости.
Расчеты приведены для трехэтажного офисного здания общей площадью 450 кв. м, в котором располагаются 25 офисных помещений. Предполагается, что здание было выстроено и отделано «с нуля» в городе-миллионнике в шаговой доступности от исторического центра.

Таким образом, продавать помещения владельцу бизнес центра выгодно лишь в том случае, если сразу нужна значительная сумма денег, например, чтобы погасить кредит, взятый на строительство.

Как привлечь клиента?

Сегодня у предпринимателей в среднем или большом городе довольно много вариантов выбора помещения для открытия офиса. А потому нужно показать, что предпринимателю будет наиболее выгодно и комфортно работать именно на вашей территории. Для привлечения людей существует несколько довольно эффективных способов:

  • Прогрессивная схема оплаты аренды, а в ряде случаев – ее рассрочка на 2-3 месяца;
  • Самостоятельная оплата владельцем БЦ коммунальных услуг (рассчитываются и включаются в арендную плату), а также уборка помещений и предоставление иных услуг;
  • Обеспечение хорошей клиентской проходимости благодаря выгодному расположению здания;
  • Возможность льготного размещения рекламы компании на фасаде здания и внутри него.

Какое помещение строить?

Помещение в бизнес-центре

Практика показывает, что выгоднее всего возводить 3-4 этажное здание с небольшим количеством офисов (до 50) средних размеров (15-30 кв. м). Сильное отклонение от этих параметров приведет к тому, что часть офисов будет простаивать, даже при удачном местоположении, а возросшие расходы на строительство и отделку приведут к вынужденному повышению арендной платы, что может отпугнуть небогатых бизнесменов.

Кроме того, на здание небольшой площади и общих скромных размеров проще получить разрешение на строительство даже в черте городского Центра, да и оформление согласующей документации будет дешевле. Сократятся расходы на возведение дополнительных сооружений общего пользования (санузлы, лестницы), не приносящих никакой прибыли. А сроки возведения и отделки объекта сократятся до приемлемых 6-9 месяцев.

Производственный план предполагает размещение на одном этаже 8-9 помещений разной площади, дающей в сумме 130 кв. м (20 «квадратов» займут МОП). В идеале, помещение нужно проектировать так, чтобы полезную S отсеков можно было варьировать, используя перегородки.

Опыт говорит, что сегодня под рассматриваемый бизнес целесообразнее всего возводить здание со следующими параметрами:

Строительство собственного бизнес-центра

Выгодно ли открытие собственного торгово- офисного центра в России с нуля?
Развитие среднего и малого бизнеса в России в последнее время может характеризоваться неуклонным подъемом и быстрыми темпами развития. В связи с этим достаточно быстро растет спрос на офисную площадь. Связано это с тем, что большей части предпринимателей среднего уровня достаточно сложно приобрести собственное помещение, следовательно, они отдают предпочтение аренде.

В связи с подобными обстоятельствами молодым бизнесменам нужно задуматься над тем, чтобы составить бизнес-план офисного центра. Это позволит давать в аренду часть площади бизнес-центра и получать с этого стабильный и достаточно высокий доход.
Как реализовать бизнес-план строительства торгового и офисного центра?
Стоит знать, что, в случае если предприниматель будет нуждаться в получении кредита в банке под открытие собственного бизнеса, ему понадобится составить четкий бизнес-план, который будет содержать все подробности о планируемом открытии торгового офисного центра. Составленный бизнес-план будет выступать в качестве визитной карточки бизнесмена, потому что подобный документ является лицом задуманного проекта.

На сегодняшний день в данном бизнесе имеется достаточно высокий уровень конкуренции. Следовательно, для того чтобы добиться неплохих результатов и организовать строительство торгового офисного центра правильно, понадобится также составить бизнес-план. Правильный расчет собственного бизнес-проекта в самом начале является достаточно важным моментом для потенциального владельца предприятия.

Это интересно:  Бизнес-план инвестиционного проекта: как составить?

Следовательно, бизнесмену есть смысл задуматься о том, чтобы обратиться к профессионалам, которые помогут составить подробный бизнес-план. На сегодняшний день существует достаточно большое количество компаний, которые имеют многолетний опыт работы, в связи с чем смогут помочь составить бизнес-план строительства офисного центра правильно.

Определение основных аспектов бизнес-плана строительства торгового и офисного центра

Для того чтобы подготовить бизнес-план бизнес-центра, понадобится выполнить тщательный анализ структуры, объема и тенденций развития рынка офисных помещений. Бизнес-план должен содержать всю необходимую информацию о типах офисных зданий, основных сегментах рынка и так далее.

Анализ рынка состоит из следующих этапов:

  1. прежде всего понадобится рассмотреть предложения, которые уже существуют на рынке;
  2. узнать арендные ставки и их уровень;
  3. уточнить информацию о том, какая наполняемость у офисных центров;
  4. узнать, есть ли возможность приобретения площадей, какова ценовая политика в зависимости от класса здания под офисы, его места расположения.

Составление основного описания открываемого центра офисных помещений

Составляемый бизнес-план обязательно должен описывать место осуществления строительства. Прежде всего предпринимателю понадобится провести анализ состояния всех прилегающих транспортных магистралей, наличия места для парковки, рассмотрение конкурентного окружения, наличия удобных подъездных путей для автомобилей, близости городского подземного и наземного транспорта. Исходя из этих нюансов стоит выбирать место, на котором планируется строительство будущего центра офисных помещений.

Необходимо продумать то, какое количество этажей будет иметь здание, какое количество офисов будет и так далее. Это необходимо определять исходя из того, какое количество денежных средств имеется у предпринимателя.

Помимо того, чтобы соответствовать высокому уровню конкуренции на современном рынке офисных зданий, понадобится придумать что-нибудь, что сможет выгодно отличать реализуемый проект от конкурентов.

Описание всех инвестиционных затрат на разработку планируемой постройки

Бизнес-план строительства торгово-офисного центра подразумевает наличие следующих статей расходов:

  • затраты на подготовку и получение проектно-сметной и исходно-разрешительной документации;
  • расходы на проведение подготовительных работ;
  • затраты на непосредственное строительство офисного центра;
  • расходы на регулярное проведение рекламных кампаний.

Самой трудоемкой и затратной частью, которую содержит бизнес-план, будет выполнение всех необходимых строительно-монтажных работ.

Сотрудники, которые понадобятся для того, чтобы реализовать бизнес план

Прежде всего нужно взять на работу хороших менеджеров, которые будут предоставлять всю необходимую информацию заинтересованным клиентам, включая цены на аренду помещений, условия аренды, информацию о действующих акциях и так далее.

Понадобится взять хорошего опытного бухгалтера, который уже не первый год работает в данной сфере. Связано это с тем, что придется сдавать отчетность в налоговую инспекцию, помимо того, отчитываться перед директором по тому, какие доходы и расходы планируются.

Взять на работу необходимо будет директора, который будет руководить всем проектом в целом и стараться всячески развивать открываемое предприятие, бизнес-план которого рассматривается. Стоит сказать, что на первое время предприниматель может и сам выполнять обязанности данного сотрудника, однако нужно понимать, что объемы работы в данном бизнесе будут достаточно большие. Следовательно, нужно сперва хорошо подумать, будет ли у бизнесмена достаточное количество времени для того, чтобы уделять его поддержанию и развитию предприятия.

Не стоит забывать и об уборщицах, которых понадобится достаточно много. Связано это с тем, что у открываемого предприятия будет большая площадь, на которой нужно регулярно поддерживать частоту. Справиться с этим сможет только большое количество уборщиц. Количество будет зависеть от того, какое количество квадратных метров конкретно планируется занять на участке.

Предприниматель не сможет обойтись без качественной охраны. На сегодняшний день существует достаточно большое количество охранных предприятий, которые занимаются предоставлением подобных услуг. Помимо того что будет нужно много охранников, которые должны будут ходить по периметру на этажах и следить за соблюдением порядка, понадобится дополнительно установить камеры слежения. Не стоит забывать о получении соответствующего разрешения на установку подобных устройств.

Строительство здания и выполнение всех необходимых ремонтных работ

Данный бизнес-план содержит описание процесса проведения строительства здания с помощью строительной компании, а также выполнения ремонтных работ, которые понадобятся.

Строительство офисного здания — достаточно трудоемкий процесс, который требует больших временных затрат. Предпринимателю понадобится приблизительно 2 года потратить на то, чтобы реализуемый проект был полностью готов.

После того как строительство будет завершено, можно перейти к выполнению ремонтных и отделочных работ. Здесь все будет зависеть от того, какое количество свободных денежных средств останется у предпринимателя. Стоит понимать, что внутренняя отделка здания — лицо открываемого предприятия. Чем большее количество денежных средств будет вложено в ремонтные работы, чем изысканнее будет внутренняя отделка, тем большим будет количество потенциальных клиентов, которые будут хотеть платить денежные средства за то, чтобы арендовать площадь в открываемом бизнес-центре.

Чем больше денег будет вложено в ремонт, тем дороже будет стоимость аренды в нем офисов. На сегодняшний день существует достаточно большое количество предприятий, которые готовы платить огромное количество денежных средств за то, чтобы как-нибудь выделяться среди остальных. В данном случае выделяться они смогут наличием шикарного офиса, который сможет произвести хорошее впечатление на их потенциальных клиентов, которые будут его посещать.

Все будет зависеть от того, какие материалы для отделки использовались и насколько качественная мебель будет установлена в офисных помещениях.

Бизнес-план рекламы и продвижения офисного центра

Особенность контекстной рекламы заключается в том, что предприниматель сможет привлечь конкретную целевую аудиторию. Объявление об открытии нового бизнес-центра будет показываться только тем предпринимателям, которые заинтересованы в аренде помещения под собственный офис. Это позволит потратить минимальное количество денежных средств для достижения максимального эффекта, соответственно, и получения максимальной прибыли.

Бизнес-план подразумевает проведение рекламы с помощью данных способов. При этом другие варианты могут быть также эффективны, однако вовсе не обязательно их использовать. Вполне достаточно будет двух способов, которые были описаны выше. Решать каждый предприниматель должен самостоятельно, какие варианты ему подходят больше всего.

Что нужно учитывать после того, как будет составлен бизнес-план офисного центра

Практика показывает, что самыми рентабельными проектами будут те, которые предоставляют достаточно большое количество офисов заинтересованным предпринимателям. Именно для такого предприятия и составлялся вышеописанный бизнес-план.

Чаще всего маленькие здания обречены на провал и, скорее всего, не смогут принести никакого дохода своему владельцу.

Бизнесмену обязательно необходимо позаботиться о том, чтобы на территории находился просторный паркинг, который сможет вместить достаточно большое количество автомобилей. Данный бизнес-план подразумевает наличие офисов, цена квадратного метра которых достаточно высокая. Следовательно, можно сделать вывод, что клиентами будут состоятельные компании, которые сотрудничают с серьезными людьми. Как правило, подобные бизнесмены ездят исключительно на автомобилях, именно поэтому понадобится позаботиться о наличии паркинга.

Помимо внутренней отделки, понадобится уделить достаточное количество внимания и потратить необходимое количество денежных средств на то, чтобы внешний вид бизнес-центра смотрелся изысканно и привлекал внимание. Достичь этого можно, например, с помощью установки в офисах огромного количества панорамных окон.

Для того чтобы построить крупный офисный центр, понадобится получить достаточно большое количество разрешительных документов и нанять много специалистов, каждый из которых будет необходим для успешной реализации задуманной идеи. Вовсе не рекомендуется предпринимателю экономить на сотрудничестве с профессиональными компаниями, которые могут требовать немалого количества денежных средств.

Офисный центр, бизнес-план которого составляется, сможет приносить огромный и стабильный доход своему владельцу. При этом если правильно организовать рекламную кампанию, успешно заявить о себе в самом начале и наладить работу бизнес-центра в целом, бизнесмену практически не придется тратить время на поддержание бизнеса на плаву.

Достаточно важную роль играют сотрудники, которые будут работать в бизнес-центре. Следовательно, предпринимателю необходимо будет потратить на поиск работников немалое количество времени. Каждый из работников должен иметь высокую квалификацию и большой опыт работы на соответствующей должности. При этом вовсе не рекомендуется экономить на качественном персонале. Даже если они будут просить много денежных средств за выполняемый труд, они смогут принести больше прибыли владельцу предприятия, чем принесли бы работники без опыта.

Строительство бизнес-центров: бизнес-план, проект, смета, оформление документов. Разрешение на строительство

Проект представляет собой строительство объекта (предположительно торгово-развлекательного центра). Объект располагается в г. Мытищи Московской области по адресу: ул. Летная, 26. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию объекта – 2019 год.

Зоны охвата объекта

При разработке концепции строительства бизнес-центра необходимо определить границы зоны обслуживания, окружающие участок.

Условно территорию вокруг объекта можно разделить на три зоны (в зависимости от близости расположения):

  • 1-е кольцо окружения: ограничено улицами Юбилейная, Мира, рекой Яуза.
  • 2-е кольцо окружения: охватывает большую часть города, за исключением удаленных районов – Строитель, Челюскинская, р-н Стройпластмасс, Восточная Перловка и Дружба.
  • 3-е кольцо окружения: охватывает весь город Мытищи, включая районы Строитель, Челюскинская, Стройпластмасс, Восточная Перловка и Дружба.
Это интересно:  Бизнес-план солярия (скачать) (2018)

Внутренние и внешние факторы успешности проекта

Внешние факторы находятся вне контроля инвестора, однако их влияние на последующее развитие проекта имеет принципиальное значение при реализации проекта строительства бизнес-центра.

Сопоставление внешних и внутренних факторов развития представлено в таблице ниже.

Внешние факторы развития

Внутренние факторы развития

  • Удобное месторасположение.
  • Видимость проекта.
  • Востребованность площадей арендаторами.
  • Доступность.
  • Уровень конкуренции.
  • Покупательская способность населения.
  • Разрешение на строительство
  • Эффективные планировочный решения.
  • Качественный архитектурный продукт.
  • Наличие дополнительных услуг.
  • Парковка.
  • Видимость фасада объекта.
  • Проходимость объекта

Исходя из проведенного анализа, можно прийти к выводу, что, принимая решение о строительстве бизнес-центра, нужно учитывать несколько параметров:

  • Перспективы экономического, социального и демографического развития района.
  • Уровень конкуренции в районе месторасположения объекта.
  • Социально-демографические особенности населения, проживающего в районе.
  • Особенности самого объекта.
  • Инвестиционные показатели реализации проекта.

SWOT−анализ объекта

Ниже представлена итоговая таблица SWOT-анализа объекта, предлагаемого к строительству.

  • Отличная видимость фасада объекта.
  • Близость транспортных магистралей города.
  • Достаточное количество парковочных мест вдоль фасада здания (для посетителей) и возможность их размещения на наземной стоянке.
  • Высокая проходимость в настоящий момент
  • Сложившийся имидж рынка.
  • Обременения администрации.
  • Отсутствие на данный момент маркетингового бюджета.
  • Отсутствие эксплуатирующей компании.
  • Отсутствие управляющей компании.
  • Отсутствие девелоперского опыта у собственника.
  • Потребность в заемных средствах у заказчика
  • Рост экономики Московской области.
  • Рост покупательской способности населения.
  • Развитая инфраструктура района.
  • Активное жилищное строительство в зоне 1-2-го кольца окружения – прирост потребителей.
  • Хорошая транспортная доступность.
  • Выгодное месторасположение объекта в окружении жилой застройки.
  • Практическое отсутствие развлечений для детей.
  • Низкий уровень предприятий общественного питания
  • На данный момент покупательская способность ниже московской.
  • Большая зависимость от «якорных» арендаторов.
  • Высокий уровень конкуренции в торговом секторе.
  • Сложившийся уровень потребительских предпочтений.
  • Несформированная потребность посещения ТРЦ.
  • Невысокий уровень арендных ставок.
  • Присутствие на рынке г. Мытищ большинства сетевых операторов

Проанализировав сильные и слабые стороны объекта, его развитие и угрозы, можно рассмотреть возможность реализации двух различных вариантов использования площадей:

  • Торговый центр.
  • Торгово-развлекательный центр.

Торговый центр

В данном случае можно сделать акцент на торговую галерею. Большой размер торговой зоны увеличит разнообразие предлагаемых товаров. Ставки аренды на торговые помещения значительно выше, чем на развлекательные площади. В данном случае зоной охвата ТЦ будет только первое кольцо окружения.

Данный бизнес-план строительства бизнес-центра является наиболее оптимальным при условии строительства двухэтажного объекта.

Торгово-развлекательный центр

Во втором случае можно сделать акцент на развлекательную составляющую. Основным преимуществом данного предложения является тот факт, что на рынке города наблюдается острый недостаток мест проведения досуга для детей. Наличие развлекательной зоны увеличивает время пребывания покупателей на территории объекта. В новых ТРЦ соотношение торговых и развлекательных площадей составляет 50 % к 50 %.

На первом этаже предлагается разместить продуктовый супермаркет.

При наличии большого количества операторов развлечений ТРК сможет привлечь посетителей первого и частично второго кольца окружения города, так как развлекательных заведений в городе не хватает. При этом следует учитывать, что арендные ставки на данный вид услуг ниже, чем на торговые площади, что приведет в итоге к увеличению срока окупаемости проекта.

Зарубежный опыт подсказывает, что наиболее оптимальной реализацией проекта будет создание торгово-развлекательного комплекса, так как этот вариант снижает коммерческие риски.

Планируемый бизнес-центр относится к классу А. Он является наивысшим среди тех, которые могут быть присвоены. Оценка класса А говорит о престижности всех помещений здания, наличии современных систем жизнеобеспечения и работы самого центра.

Стоимость строительства бизнес-центра класса А на конкретном примере представлена ниже. Нужно не забывать, что строительство ТРЦ в другом городе может иметь по объему совершенно другие финансовые вложения.

Составление денежных потоков проекта

Предположительно, ТРЦ будет иметь следующие параметры при получении разрешения на строительство:

  • Общая площадь торгового центра- 9672 кв. м.
  • В том числе 1-й этаж — 4847 кв. м.
  • В том числе 2-й этаж — 4825 кв. м.
  • Заполняемость помещений в 1-й год — 70 %.
  • Заполняемость помещений в последующие годы — 95 %.
  • Риск неплатежей — 0 %.
  • Рост доходов в год — 5 %.

Так как в договоре найма установлена сумма штрафа за просрочку свыше 30 дней, риски неплатежей при строительстве бизнес-центра приравнены к нулю. Ежегодный рост цен на аренду составит 5 %.

Нагляднее это показывает представленная ниже таблица.

Вложения при строительстве строительстве бизнес-центра (руб.)

За выделение лимита по электроэнергии

Наиболее важным моментом является исследование вопросов финансирования капитальных вложений. С этой целью могут быть использованы как собственные, так и заемные средства компании. Ниже представлены данные по финансированию проекта строительства более подробно.

  • Инвестиций всего — 13439642 долл.
  • В том числе 1-й год- 10939642 долл.
  • В том числе 2-й год — 2500000 долл.
  • Заемный капитал всего — 13439642 долл., в том числе 1-й год: 10939642 долл., 2-й год: 2500000 долл.
  • Срок погашения кредита — 10 лет.
  • Процентная ставка по кредиту — 18 %.

В процессе исследования финансовых результатов проекта немаловажным моментом является исследование суммы и количества налогового бремени в компании по данным бизнес-плана.

Результаты планируемых отчислений налогов по проекту представлены ниже.

Налоги, выплачиваемые во время эксплуатации проекта:

  • На имущество — 2,2 %.
  • На прибыль — 20 %.
  • НДС — 18 %.

Для построения денежного потока нам необходимо определить ориентировочный объем выручки от сдачи площадей в аренду, для чего нужно провести зонирование площади ТРЦ. Элементы зонирования представлены в таблице ниже.

Общая площадь, кв. м.

Полезная площадь, кв. м.

Площадь, потери, кв. м.

Итого (абсолютный показатель)

Итого (относительный показатель)

Расчет доходов от сдачи помещений в аренду по планируемому бизнес-центру является центральным моментом, так как связан с его эффективностью. Возможны различные прогнозные варианты получения такого дохода: оптимистический, средний и пессимистический. Ниже в таблице представлены характеристики каждого варианта более наглядно.

В первой таблице представлен пессимистический прогноз по варианту получения дохода.

Расчеты доходов от аренды. Арендные ставки — пессимистический прогноз

% от общей площади

Средневзвешенная ставка аренды $/кв. м/мес.

Средневзвешенная ставка аренды $/кв. м/год

Средневзвешенная ставка аренды

Доход от аренды по ТРЦ

В таблице ниже представлены данные по расчету доходов от аренды площадей торгового центра при усредненном варианте.

Расчеты доходов от аренды. Арендные ставки — средний показатель

% от общей площади

Средневзвешенная ставка аренды, $/кв. м/мес.

Средневзвешенная ставка аренды, $/кв. м/год

Средневзвешенная ставка аренды

Доход от аренды по ТРЦ

Также необходимо спрогнозировать оптимистический прогноз по возможному получению доходов объекта от сдачи площадей в аренду, что представлено в таблице ниже.

Расчеты доходов от аренды. Арендные ставки — оптимистический прогноз

% от общей площади

Средневзвешенная ставка аренды, $/кв. м/мес

Средневзвешенная ставка аренды, $/кв. м/год

Средневзвешенная ставка аренды

Доход от аренды по ТРЦ

Рассчитаем стоимость заемных средств и график их погашения в таблице ниже.

Остаток к погашению

% из текущей выплаты

Основная сумма из текущих выплат

Прочие расходы

Рассмотрим и просчитаем всевозможные операционные расходы при строительстве бизнес-центра:

  • Первые два года работа охраны будет охватывать половину постоянного объема.
  • Расчет клининговых услуг включает в себя уборку всех площадей и территорий.
  • Учтена выплата заработной платы в полном объеме с учетом всех налогов и НДС.
  • Ежегодное повышение заработной платы на уровне 5 % в год.
  • Все операционные расходы переносятся на арендаторов (кроме 1-го года и половины расходов 2-го года).

Для составления денежного потока мы рассчитали следующие данные:

  • Ориентировочный средний доход от аренды помещений за 10 лет реализации проекта при условии, что в первый год сдаваемая в аренду площадь равна 70 %, а в последующие – 95 %.
  • Амортизация имущества составит 3,33 % в год.

Расчеты в рамках финансовой деятельности включают сверхнормативный процент по налоговому законодательству, так как формат до и после финансирования составляться не будет.

Поскольку строительство принимается «по этапам работ», а денежный поток формируется, начиная с первого года, который отсчитывается с того момента, когда проект генерирует первый рубль дохода, то предприятие теряет право на возмещение НДС в первый год по факту завершения строительства.

Это интересно:  Бизнес-план столярного цеха (2018)

Так как сальдо проекта является положительной величиной при выходе объекта на 100%-ю мощность, то прочие и чрезвычайные расходы в расчетах не учитывались.

Исходя из имеющихся данных, представляется возможным отобразить планируемые денежные потоки, создаваемые проектом.

В таблице ниже представлены операционные расходы по проекту.

расходные материалы, включая спецодежду

расходные материалы, включая спецодежду и оборудование

Средневзвешенный расход за кв. м/год

Операционные расходы, покрываемые собственником

При последующем анализе эффективности проекта будет рассмотрена динамика доходов по проекту в течение первых 10 лет в таблице ниже.

Доходы по проекту

Доход от аренды площадей (средний)

При исследовании проекта немаловажным является расчет амортизационных отчислений, который представлен в таблице ниже.

Амортизация по проекту

Амортизация 3,33 % в год

Сумма амортизационных отчислений

В таблице ниже представлен денежный поток по проекту.

11 % Кт — уменьшение НБ

Налог на имущество

Налог на прибыль

ИТОГ по основной деятельности

7 % сверх норматива

ИТОГ по финансовой деятельности

ИТОГ по инвестиционной деятельности

Оценка ставки дисконтирования

Она используется для пересчета будущих потоков дохода в единую величину стоимости на данный момент. Ставка дисконтирования (r) будет рассчитываться кумулятивным путем по формуле:

α – средний за период уровень инфляции.

MRR (Minimum Risk of Return) – минимальная реальная норма риска, связанная с функционированием проекта.

RI (Investment Risk) – уровень средней требуемой доходности (риска) участниками проекта.

Минимальная реальная норма риска MRR для данного случая будет равна стоимости заемных средств, а именно 18 %, то есть ставке по банковскому кредиту.

В соответствии с инвестиционным договором, средняя требуемая доходность RI участниками проекта установлена на уровне 2 %.

Таким образом, ставка дисконтирования будет равна:

r = (0,13+0,18*1,02)*100 % = 30 %

При составлении бизнес-плана строительства бизнес-центра был рассмотрен проект, сделаны оптимистические выводы.

В ближайшие три года в Мытищинском районе будет наблюдаться умеренный рост экономики, однако выражено отставание средних показателей по району от средних показателей по Московской области. Лидирующими отраслями останутся машиностроение, приборостроение, стройиндустрия.

К концу 2018 г. планируется увеличение темпов роста товарооборота розничной торговли на 40 % и увеличение годового объема бытовых услуг населения на 35 %. Рост товарооборота будет обеспечиваться за счет роста среднего класса и его доходов.

Площади, соответствующие международным стандартам, являются острым дефицитом, спрос на качественные торговые площади превышает предложение. Это приведет к повышению качества создания и управления ТРЦ.

В зоне первого кольца окружения расположено большое количество объектов, которые составляют конкуренцию как в секторе продовольственных, так и в секторе промышленных товаров.

При расчете денежных потоков была учтена средняя арендная ставка, наличие свободных помещений на уровне 5 %, а также все эксплуатационные расходы и выплаты по кредиту. Денежный поток по проекту получился положительным, но все же недостаточно большим.

Ставка дисконтирования, включающая в себя средний уровень инфляции, риск, генерируемый проектом, и среднюю требуемую доходность, составила 30 %.

Таким образом, представленный проект может быть принят к рассмотрению, так как расчеты показывают его прибыльность и эффективность.

Бизнес план бизнес-центра

Пока в России будут существовать небольшие частные компании, открытие бизнес-центра будет заманчивой идеей для многих предпринимателей, желающих выгодно вложить и быстро – за один-два года – окупить свободные 8-10 миллионов рублей. Владельцам маленьких фирм выгоднее арендовать помещение для работы, нежели приобретать его в собственность. Это дает возможность собственнику бизнес-центра быстро возвратить затраты на строительство и обустройство здания, чтобы затем получать стабильную прибыль от сдачи в аренду коммерческих помещений.

Основная концепция бизнес-центра

Продажа помещения бизнес-центра выгодна владельцу здания только тогда, когда необходимо получить значительную сумму сразу. Однако, чтобы бизнес-план показал бОльшую рентабельность, основную часть помещений целесообразно именно сдавать в аренду, получая стабильный и растущий доход.

Какое здание выгоднее строить?

Небольшие размеры здания и скромная общая площадь (в нашем случае – 750 кв. м. на 3 этажа) позволят:

  • сократить расходы на возведении дополнительных сооружений общего пользования (санузлы, лифты), которые вам никакой прибыли не принесут;
  • упростить процедуру получения разрешения на строительство в горархитектуре – ведомстве, строго следящим за тем, чтобы многоэтажные новостройки не нарушали гармонию исторического центра города.

Бизнес-план предполагает, что на этаже будет размещаться 12 офисных помещений суммарной площадью 220 «квадратов» (30 кв. м. будет приходиться на места общего пользования). При этом полезную площадь офисов можно изменять при помощи перегородок. Чаще всего это делается по просьбе арендатора, не имеющего возможности платить за лишние неиспользуемые квадратные метры. Основные характеристики «среднего» бизнес-центра:

Земельный вопрос

Хороший бизнес-план обязательно уделит внимание и проблеме выбора места. Если вы хотите окупить вложенные средства как можно быстрее, стоит позаботиться, чтобы стоимость аренды была высокой, а спрос стабильным. Потому имеет смысл строиться как можно ближе к финансово-деловому центру города.

Если такое место удастся найти, внешний вид здания придется согласовывать в муниципальных органах власти. Там же будет решаться вопрос о покупке или передаче вам в аренду на длительный срок (от 25 до 50 лет) земельного участка под строительство. Эксперты говорят, что если есть возможность выбора из названных вариантов – значительно выгоднее взять в аренду, так как земля в центрах городов стоит недешево.

Расходы на строительство Центра и арендная плата

В таблице приведены усредненные цифры «миллионника» Центральной полосы России. Также она предусматривает, что процесс строительства длится с марта по октябрь одного года.

Специалисты говорят, что не стоит экономить ни на стройматериалах, ни на проведении строительных работ. Чем лучше бригада рабочих будет стимулироваться финансово, тем надежнее и долговечнее окажется сооружение, тем комфортнее и безопаснее будет находиться людям на арендованной у вас территории. От этого напрямую зависит размер арендной платы, а, значит, и вашей прибыли.

Мониторинг рынка

Конечно, прежде чем приобретать землю и закладывать фундамент, разумно провести анализ рынка. И поскольку рассматриваемый бизнес сегодня находится «на подъеме», в вашем городе, скорее всего, уже имеются похожие центры. Поэтому потенциальному клиенту придется предоставлять более выгодные условия, делать скидки (по крайней мере, на первых порах), учиться угадывать их желания. Для достижения лучших результатов полезно понаблюдать за конкурентами, но не стоит слепо копировать их приемы работы. Лучше придумать нечто уникальное, не представленное на рынке офисной недвижимости.

Расчет чистой ежегодной прибыли

Итак, представим, что из 36 наших офисов девять (25%) были выкуплены представителями малого бизнеса по средней цене 2,35 млн рублей. Уже эти сделки позволят полностью компенсировать расходы на строительство (8,79 млн) и обустройство (2,8 млн) здания, а также прочие сопутствующие расходы (1,54 млн). Кроме того, после продажи остается прибыль, составляющая приблизительно 6 млн рублей (за вычетом налоговых выплат). Минус в том, что эти офисы можно «вычеркнуть» из статей более поздних и постоянных доходов.

Если оставшиеся 27 помещений сдавать по минимальной на сегодня цене в 700 рублей за квадратный метр, ежемесячная прибыль составит 700*660=462 тыс. рублей. Из этой суммы следует вычесть налог на прибыль (ЕНВД – 69,3 тыс. руб.) и расходы по содержанию здания в целом и офисов (125 тыс. руб.). Таким образом, предприниматель будет зарабатывать почти 270 тыс. рублей в месяц.

Конечно, нужно понимать, что в реальной жизни примерно 20-25% площадей будут пустовать и не приносить прибыли, однако опыт показывает, что и средняя арендная плата заметно выше наших расчетных 700 рублей.

Поэтому открытие бизнес-центра – дело высокорентабельное, окупающее расходы за 1,5-2 года и в дальнейшем приносящее стабильную, возрастающую с каждым днем прибыль. Но принимаясь за реализацию проекта следует знать, что первоначальные затраты составят довольно значительную сумму.

В статье использовались материалы с сайтов:

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий