19 способов обмана на рынке РФ — как не потерять свои деньги и недвижимость — Портал о малом бизнесе

Зачем обращаться к агентству недвижимости для сопровождения сделки с недвижимостью? Прежде всего для того чтобы не стать жертвой обмана, сохранить деньги и имущество. Агентство «Этаж» регулярно проводит мониторинг ситуаций, при которых покупатели могут столкнуться с рисками приобретая жилье. Мы сделали для вас подборку наиболее часто встречающихся на практике схем, связанных с мошенничеством на вторичном рынке недвижимости.

Подставное лицо

В этом случае документы гражданина являются подлинными. Однако за продавца выдает себя другое лицо, похожие на реального владельца квартиры. Как только, настоящий собственник узнает о совершении сделки, обращается в суд о признании договора недействительным. В результате добросовестный покупатель теряет средства и право на жилье.

Занижение цены в договоре

Когда квартира, у продавца в собственности менее 3х лет, то с целью ухода от налога с продаж часто указывают заниженную стоимость квартиры. Обычно в договоре указывают сумму в 1 миллион рублей (ст.220 ГК РФ). Доход с продажи жилья по указанной цене освобождает от подоходного налога в размере 13%. В случае расторжения договора, по каким либо причинам, покупателю будет возвращена сумма, указанная в договоре.

Сговор владельцев совместного жилья

Самыми сложными являются дела с участием нескольких собственников. Объект недвижимости, квартира, дом или комната, принадлежат им на праве совместной (например, муж и жена) или долевой собственности (с указанием в свидетельстве доли каждого, например, ½, ¼ и т.д.)
После продажи доли, другие собственники заявляют о несогласии на проведение сделки. Либо о выдаче согласия под условием компенсации убытков, связанных сменой собственника. Они утверждают, что продавец не выплатил им оговоренные суммы. На этом основании договор продажи недвижимости оспаривается в суде. В результате судебных споров покупатель может потерять право на квартиру.

Сговор между продавцом и бывшим владельцем

Собственник заключает договор на продажу квартиры. Сделку регистрируют в Россреестре. И тут объявляется предыдущий собственник с претензиями о невыполнении оговоренных обязательств продавцом (бывшим покупателем). Это может быть невыплата полной стоимости квартиры, наличие задолженности по коммунальным платежам, снятие с учета членов семьи и др. В итоге право собственности на квартиру продавца оспаривается в суде. Договор купли-продажи недвижимости признается недействительным. Нарушаются интересы добросовестного покупателя, который теряет право на жилплощадь.

Продажа квартиры недееспособным

В особую группу рисков входят сделки с участием лиц с наркотической зависимостью или психоневрологическими отклонениями (ст. 171 ГК РФ). Есть несколько способов убедиться, что лицо не состоит на учете в диспансере, обращение в учреждение с запросом либо Освидетельствование на сделке. Дополнительной гарантией также служит заверение договора у нотариуса, удостоверяющего дееспособность и способность понимать значение своих действий лицом (ст.43 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993г. №4462-I).

Доверенность от умершего

Мошенники следят за квартирами, где проживают одинокие люди. Собственник квартиры умирает, если наследники не объявились, недвижимость должна перейти в распоряжение государства (выморочное имущество). Посторонние лица оформляют у знакомого нотариуса доверенность на продажу недвижимости. После получения денег представитель умершего продавца внезапно исчезает: переезжает в другой город, за рубеж. Пострадает в данной ситуации добросовестный покупатель, поскольку доверенность прекращает действовать со смертью выдавшего ее лица (пп.5 п.1 ст.188 ГК РФ). Проверка данных о проживающих в квартире на момент продажи проводится в паспортном столе. Сведения о смерти собственника заносятся в домовую книгу.

Получение аванса

Распространены в практике ситуации, когда собственник квартиры соглашается на сделку без цели продажи. Мошенники действуют по следующей схеме: заключают предварительный договор продажи, получают задаток (ст.381 ГК РФ) – 5-10% от стоимости недвижимости. Затем по каким-либо причинам оттягивают срок регистрации недвижимости. Срок на возврат аванса уходит, продавец на оформление основного договора не идет, деньги не возвращает. Соглашения о внесении задатка владелец квартиры может заключить с несколькими покупателями одновременно. Вернуть аванс в судебном порядке достаточно сложно.

Вымороченное имущество

Особую сложность представляют дела о продаже квартир, принадлежащих умершему без наследников. Мошенники наводят справки через знакомых в паспортных столах об одиноких людях. В случае смерти при отсутствии наследников имущество должно перейти к государству – выморочное имущество (ст.1151 ГК РФ). Подделывают свидетельство о рождении, подают заявление о регистрации на жилплощади. Затем, как ответственный квартиросъемщик, обращаются в суд для установления права собственности. Покупая квартиру на вторичном рынке следует обратить внимание на родственные отношения владельцев жилья.

Как купить квартиру на вторичном рынке и не стать жертвой обмана? Обратиться в надежное агентство недвижимости с безупречной репутацией и доверить сопровождение сделки квалифицированным специалистам. Агентство «Этаж» осуществляет защиту жилищных интересов клиентов по любым сложным вопросам. Мы проводим правовую оценку документов, проверяем «историю» квартиры, обращаемся с запросами в государственные учреждения для получения детальной информации о жилье и собственниках.

Как распознать мошенников? Схемы обмана при сделках с недвижимостью

Чтобы не быть обманутым, нужно доверять не словам, а документам, обращаться только в крупные агентства недвижимости, не спешить и перепроверять важную информацию.

Преступления на рынке жилой недвижимости условно можно разделить на два типа. В первом случае в ход идёт мошенничество, а во втором — насилие и угрозы. Второй вид преступлений был широко распространён в 90-е годы, но сегодня их стало меньше. А вот случаи мошенничества до сих пор нередки. АиФ.ru узнал у экспертов, как не быть обманутым, покупая или продавая жильё.

Документы и ощущения

«Мыслить здраво, внимательно читать все договоры, никогда не подписывать подозрительные документы — в принципе, этих советов достаточно для того, чтобы не попадать в неприятные ситуации», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Кроме того, если для совершения сделки решено привлечь агентство недвижимости, то обращаться нужно только в добросовестные компании с хорошей репутацией и богатым опытом.

«Компаниям нужны положительные отзывы со стороны клиентов, и поэтому варианты мошенничества просто недопустимы, — считает руководитель департамента маркетинга и рекламы компании „Азбука Жилья“ Оксана Русанович — К тому же, юристы в агентствах всегда рядом, а проверка юридической чистоты квартиры, сопровождение сделки — это дополнительная гарантия надёжности и отсутствия проблем с недвижимостью в будущем » .

Но рассчитывать только на юристов и риэлторов не стоит: необходимо и самому контролировать процесс сделки. Главное — не спешить. « Как только вы слышите: быстрее, быстрее, надо срочно сделать, надо торопиться. — остановитесь и подумайте, с чем связана такая спешка. Действительно ли она обоснована, или вас специально торопят, чтобы вы в такой гонке перестали вести себя осмотрительно?» — советует Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Также, по мнению эксперта, нужно перепроверять важную информацию, а особенно ту, которая получена от другой стороны сделки. Нужно верить не словам, а бумагам. Например, если маклер говорит о том, что была проведена проверка квартиры на юридическую чистоту, нужно, чтобы она была подтверждена документально. Это же касается документов на квартиру, которые должен предоставить продавец. Необходимо доверять собственным ощущениям. Если возникло чувство, что вас хотят обмануть, или вы чувствуете какие-то нестыковки в «истории» квартиры, о которой вам рассказывают, то не нужно отбрасывать эти сомнения, к ним нужно прислушаться и перепроверить информацию, которая вас встревожила.

Схемы мошенничества

Мошеннические операции можно разделить на три вида:

1) когда преступление совершается «черными маклерами»;

2) когда обманывает хозяин квартиры;

3) когда мошенничество направлено не на отъём квартиры, а на получение «сверхприбыли».

Разберём три вида этих преступлений.

Мошенничество, совершённое преступниками — «чёрными маклерами». В основном жертвами подобных махинаций становятся люди из социально незащищённых и неблагополучных слоёв населения: одинокие пенсионеры, наркоманы и пьющие люди. Но это если речь идёт об отъёме квартиры. «Не нужно забывать и о том, что преступников интересует не квартира как таковая, а деньги, которые можно выручить от её продажи. Значит, любой человек, решивший купить жильё, может среди продаваемых квартир найти такую, которую мошенническим образом отобрали у собственника. Со всеми вытекающими отсюда последствиями», — считает Константин Барсуков.

По данным эксперта, наиболее часто встречающиеся мошенничества данного вида — покупка недвижимости у алкоголика или наркомана по сильно заниженной цене с переселением собственника в другой регион. При этом обычно взамен покупается самая дешёвая недвижимость. В виде доплаты такой продавец получает незначительную часть реально вырученных денег. Бывает, что и у одиноких пенсионеров «забирают» деньги вышеописанным способом. Но чаще за квартирами таких пенсионеров «охотятся» после их смерти. Составляется поддельное завещание, и квартира становится собственностью липового наследника. Ещё один распространённый вид мошенничества «чёрных маклеров» — продажа квартиры по поддельным документам. Страдает от этого в основном покупатель, который теряет выплаченные за квартиру деньги. Часто в качестве якобы собственника выступает человек, снявший квартиру.

Мошенничество, совершённое собственником. Самый распространённый вид такого мошенничества — сокрытие продавцом реальной стоимости квартиры с целью уменьшения налогов. Обычно в договоре купли-продажи указывается стоимость в размере 1 млн рублей или менее (сумма, не облагаемая налогом). «Фактически в данной ситуации, с точки зрения Гражданского Кодекса РФ, нарушается существенное условие договора купли-продажи квартиры, и сделку на этом основании можно признать незаконной. Я, правда, ни разу не слышал об оспаривании сделок на данном основании: ведь обычно продавец и покупатель в такой ситуации действуют в одной „связке“. Но факт остаётся фактом: подобные сделки противоречат закону», — считает Константин Барсуков.

Также возможным способом обмана является сокрытие продавцом информации о том, что он состоял в браке на момент покупки квартиры, или сокрытие брачного договора, по которому вся квартира принадлежит умершему супругу. В таком случае бывший супруг может требовать аннулирования сделки через суд, а если его уже нет в живых, это могут сделать наследники. Нередко проблемы возникают и в связи с прописанными в квартире людьми. Например, с теми, кто был выписан через суд, в том числе через признание их умершими или пропавшими без вести: не исключено, что пропавший без вести собственник может появиться на пороге. Есть в практике юристов и случаи, связанные с сокрытием информации о прописанных на момент приватизации жильцах, отказавшихся от приватизации. В таком случае сделка может быть признана недействительной. Важно помнить, что в договор приватизации должны быть включены и временно выписанные из квартиры лица. Например — находящиеся на службе в армии или в местах лишения свободы.

Мошенничество, направленное не на отъём квартиры, а на получение «сверхприбыли». По данным Константина Барсукова, часто таким обманом (осознанным или неосознанным) занимаются пожилые люди: «Квартира продаётся по договору ренты, а через некоторое время пенсионер подаёт исковое заявление о расторжении данного договора. В качестве основания он указывает, что не получает уход в объёме, указанном в договоре. Обычно рентополучателю это легко удаётся. После этого договор судом расторгается, а вот вернуть назад выплаченные пенсионеру деньги в большинстве случаев невозможно».

Также распространены случаи обмана агентами по недвижимости. Речь идёт не о «чёрных маклерах», а об обычных агентах, которые не занимаются незаконными отъёмами квартир, но при этом позволяют себе украсть некоторое количество денег, участвующих в сделке. Речь идёт о так называемых «чёрных комиссиях » .

Это интересно:  Бизнес МЛМ (MLM):что это такое,как заработать в сетевом маркетинге

Обычно данная схема выглядит следующим образом. Агент называет за свои услуги привлекательную цену. Потом он торгуется с продавцом о стоимости квартиры, но не говорит о таком торге своему клиенту. Либо, если работает с продавцом, то продаёт объект по цене выше оговоренной. Так образуется разница, которую он забирает себе. Чтобы продавец и покупатель не узнали об этой махинации, агент в процессе сделки пристально следит за тем, чтобы они не разговаривали о цене квартиры. И, кстати, продавцы, указывающие в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры, на руку таким нечистоплотным риэлторам. Ведь если в договоре указана реальная стоимость, украсть разницу становится сложнее.

Как заработать деньги в России и остаться в живых

Какие виды предпринимательства имеют лучшие шансы на успех

30 марта 2017 года руководитель Росстата Александр Суринов заявил, что в условиях текущего кризиса малый бизнес в России выжил и окреп. С 2011 по 2015 годы доля малых и микропредприятий в национальном валовом продукте возросла на 0,7 процентных пункта. Поэтому спад российского ВВП в 2015 году после прошедшей переоценки составляет не 3,7%, а 2,8% (с учетом среднего бизнеса — авт.). Да и вообще, если бы не предприниматели, то в 2016 году этот базовый показатель просел бы на 0,6%, тогда как по статистике снизился символически всего лишь на 0,2%.

О том, что в российском малом бизнесе все относительно стабильно, можно прочитать и на форумах. Впрочем, предприниматели совершенно не видят в этом заслуг государства. Они предпочитают опираться только на свою смекалку и свой опыт. В целом сообщество современных деловых людей отмечает более благоприятные условия хозяйствования, чем это было в лихие 90-е годы. Во всяком случае, о бандитах уже не пишут как о тотальной угрозе.

Без российского газа и русских специалистов украинский агрохим обречен на самоуничтожение

«Не скажу прямо, что рэкет как таковой остался, но кое-что еще есть. Например, мой друг владеет прибыльным бизнесом. И к нему пару раз приходили вполне цивильные ребята, с расчетом подписать бумажку об охране. На что он ответил, что уже имеет „крышу“, и те испарились».

«Проверяющие и контролирующие органы хуже ассоциалов! Готовьтесь лучше к ним, а с остальной категорией всегда можно договориться».

«В Москве более-менее нормально. Если обороты несколько десятков млн. руб., то проблем вообще ноль».

С другой стороны, газеты и интернет-издания с пугающей регулярностью сообщают о банкротствах и даже суицидах предпринимателей. Впрочем, это ужасное явление широко распространенно и на Западе. «Отец суицидологии», профессор социологии Э. Дюркгейм доказал, что для бизнеса самоубийство — в какой-то степени норма, своеобразная реакция на «разбитые мечты» и страх перед новыми обстоятельствами. Поэтому перед бизнесменами стоит задача не только разбогатеть, но еще и остаться в живых. В конце концов, если эта проблема существует, то глупо её замалчивать.

В Америке в этой связи начинающим деловым людям дают советы попробовать себя там, где имеются наименьшие риски. Не секрет, что для многих стартаперов навалившиеся неприятности действуют как холодный душ. В итоге, человек сам делает вывод, нужна ли ему свобода предпринимательства, или все-таки лучше быть наемным работником. В России тоже можно найти нелицеприятные отзывы о бизнесе.

«Если идешь в бизнесмены, будь черствым и злым. Будь готов к тому, что придется сто раз на день кричать, ругаться, угрожать, обманывать, давать ложные обещания, клянясь здоровьем мамы, и опять — кричать, ругаться и обманывать. Короче, нужно иметь особый склад каменной души».

«У бизнеса есть масса приятных вещей: крутые тачки, классные девчонки и шикарные рестораны. Но за это придется платить ночными ужасами, думая только о том, придет „долбанный“ состав или придется лезть в петлю».

«Открыл магазин охранной сигнализации (китайской, подешевле). Проработал два года, и проклял всё на свете. Что-то вечно ломается и категорически не хочет чиниться. Постоянно какие-то разборки с клиентурой, с банком, с арендодателем, с продавцами, с сервисной службой и даже с женой, которую я (по глупости) взял бухгалтером. Когда ушел из бизнеса, благодарил бога, что отделался только нервотрепкой».

Впрочем, многие из тех, кто, не выдержав обстоятельств, закрыл свое дело, через несколько лет опять возвращаются в бизнес. По данным американского портала AdvisoryHQ, порядка 35% неудачников повторно пробуют себя в предпринимательстве. Они считают, что ошиблись с идеей, приложив усилия не там, где надо. Если первый раз ими двигали романтические взгляды на мир, то теперь они, обжегшись на проблемах, стремятся к циничному прагматизму.

В России никто не проводил подобные исследования, но наверняка немало обанкротившихся бизнесменов готовы взять реванш. Они, как, впрочем, и новички, скорей всего, изучают соответствующие сайты и форумы в поисках удачных идей.

«Свободная пресса» также присоединилась к стартаперам и составила свою топовую пятерку способов «как заработать деньги в России и остаться в живых». В первую очередь интересовали так называемые ниши — где есть потенциальный спрос и не так много конкурентов. Во-вторых, акцент ставился на простых и доступных большинству людей видах деятельности, в которых успех зависит от добросовестного отношения к делу.

Такси для инвалидов

На улицах городов не счесть автомобилей с шашечками, однако практически невозможно встретить специализированные машины для перевозки инвалидов-колясочников. Между тем, не так уж дорого — в пределах 100 тысяч рублей — приобрести автомобильный подъемник для человека с ограниченными возможностями. Это устройство, питающее, кстати, от прикуривателя, напоминает манипулятор с мягким сидением. Всё, что нужно сделать таксисту-предпринимателю — это приварить к корпусу кронштейн. После посадки инвалида в машину подъемник убирается в багажник.

Безусловно, данное начинание нуждается в дотациях. Однако опыт других стран показывает, что власти охотно субсидируют такого рода микропредприятия. Также можно найти спонсоров среди политических объединений, заинтересованных в росте своего рейтинга. Кстати, город, где социально ориентированный бизнес имеет высокие шансы, должен быть достаточно большим, с населением не менее полумиллиона человек.

Художественный паркет

Из производственного предпринимательства следует выделить изготовление художественного паркета. Если заглянуть в строительные супермаркеты, то можно убедиться в практическом отсутствии конкуренции. Да и то, что продается, имеет заоблачный ценник. Между тем, чтобы делать такую красоту из ценных пород дерева, потребуется небольшая сушильная камера и недорогой деревообрабатывающий станок с ЧПУ с размером стола 1000×550 мм. Стоимость старта укладывается в сумму до 300 тысяч рублей. Что касается помещения, то и здесь вполне демократично — до 30 квадратных метров, правда, с мощной вытяжкой. Как говорят краснодеревщики, данный вид бизнеса показан тем, у кого руки растут из правильного места и голова дружит с логикой.

Капсульные хостелы

Скоро лето, и россияне устремятся к морю. Более-менее обеспеченные жители крупных городов, наверняка, выбирают, куда им ехать: в Крым, в Сочи или в Турцию. Но провинциалам, зарабатывающим в лучшем случае 15−20 тысяч рублей, даже поселки на Черном море кажутся недоступной роскошью. Особенно много среди них молодежи, которым, собственно, нужна недорогая, но цивильная ночлежка — максимум по 500 рублей в сутки.

Думаете, такое нереально? Между тем, в бельгийской Фландрии можно снять двухместный номер в капсюльном хостеле всего за 24 евро (1540 рублей). Или, например, в престижном районе тайского Патонга капсула для двоих обойдется туристам за каких-то 600 бат (970 рублей). Это примерно в 3−4 раза дешевле бюджетных гостиниц.

В принципе даже в крупных городах спрос на такие услуги будет гарантирован, как и доход предпринимателю. По мнению менеджеров японской компании, выпускающей люксовые купе-капсулы размером 1.1×2.4×2.3 метра, вложение окупается за два года при стоимости номера 25 долларов в сутки. У китайцев можно найти аналоги в два-три раза дешевле.

Экологический паспорт квартир

«Свободная Пресса» не раз писала, что представляет собой квартиры в сданных многоэтажках, и чем опасны бюджетные отделочные материалы. Между тем, можно заказать экологический паспорт помещения, и уже с ним требовать скидки у деловепера. Или вообще бежать из новостройки, куда глаза глядят. А можно попробовать себя на этом поприще, что, собственно, не так уж сложно.

Из оборудования понадобится набор для тестирования воздуха «НХС-Воздух», индикаторные трубки ТИ-[стирол-0,2] и ТИ-[НСНО-0,1], дозиметр-радиометр, шумомер Ш-63 или Ш-70, спектрометр С34, а из бумаг — нормативные документы для допуска к работе. Впрочем, возможен и другой тип приборов. Конечно, придется побегать по инстанциям, но, как говорят бывалые экологи, все проблемы решаемы. Понятно, что этот бизнес сложно причислить к «золотожильному», но кусок хлеба с маслом он гарантирует.

И как им выжить в условиях чиновничьего произвола?

Бестраншейная замена водопровода

Ни для кого не является секретом, что представляют собой подземные трубные коммуникации ЖКХ. Большинство из них уже отслужили свой срок и нуждаются в экстренной замене. Власти рады бы поменять, да дорого, долго и хлопотно, особенно, на оживленных улицах. Нужно останавливать движение, взламывать асфальт и рыть глубокие траншеи. Здесь на помощь и должны прийти так называемые бестраншейные методы, с помощью которых можно снизить стоимость работ до 90%.

Конечно, к этому дело надо хорошо подготовиться, прежде всего, на профессиональном уровне. Потребуется овладеть навыками телеинспекции трубопроводов и методикой сплошных полимерных рукавов, которая позволят реставрировать трубы на участках до 900 метров. Что касается оборудования, то новоявленному бизнесмену придется договариваться с мэрией, в конце концов, его предпринимательство в интересах всего города. Наградой за преодоление препятствий станут долгосрочные договора и стабильный доход.

На выборах 9 сентября партия власти во многих регионах проиграла левым политическим силам

Какие продукты на прилавках наших магазинов пичкают антибиотиками?

Близкий к «Семье» Дерипаска получит преференции в системе госзаказа

Схемы обмана при купле-продаже недвижимости

Покупателям, продавцам недвижимости

По данным Росреестра, за 2016 год признаны недействительными 6% сделок с недвижимостью. Даже если предположить, что не все эти сделки признаны недействительными по причине обмана со стороны продавца или покупателя — все равно цифра огромна.

Гарантировать полную чистоту сделок с недвижимостью сегодня не могут ни риэлтеры, ни юристы, ни государство, тем не менее знание основных схем обмана на рынке недвижимости позволит избежать грубых ошибок при купле — продаже квартиры.

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Это интересно:  Где заказать советник для Forex - прибыльный и с гарантией

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку.

Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи.

Самый примитивный, но ещё встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели- аферисты просто подсовывают продавцу банальную «куклу» из газетной бумаги вместо денег, либо же, что не лучше, подсовывают фальшивки.

Однако, самая распространенная ошибка — передача денег без расписки. Многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Такой документ, расписка, полностью пишется от руки и должен обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и так же данные свидетелей, чье присутствие не просто желательно, но, скорее, необходимо), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

Да, кстати, свидетелей должно быть минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

При наличном расчете нет ничего надежнее, чем банковская ячейка, а при безналичном — безотзывный аккредитив.

Следует вообще избегать наличный расчет при совершении крупных сделок, но если без этого не обойтись, следует внимательно отнестись к выбору места передачи денег. Если вы думаете, что сумма, которой вы располагаете, не является достаточно крупной, чтобы ради нее пойти на дерзкое преступление, то отчаянный преступник рассуждает иначе. Никогда не проводите сделку в нелюдных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Хороший вариант — банк, поскольку кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.

Также используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального крайне тяжело.

При выставлении своей недвижимости на рынок, продавцу, как правило, нужны деньги и как можно скорее. То есть, он находится в не самом комфортном моральном состоянии и готов согласиться на любого покупателя. Лишь бы он деньги заплатил. Именно по этой причине возникли такая «услуга» от квартирных аферистов, которая условно называется «найди покупателя». Суть её заключается в следующем: — частный риэлтор связывается с продавцом и предлагает свои услуги, обещая найти достойного покупателя в два счета и вообще, утверждает, что недвижимость будет реализована по максимальной цене. Естественно, что продавец ничего не имеет против такого развития событий. Однако здесь есть небольшой нюанс — продавец должен выплатить не комиссионные по итогам продажи недвижимости, а маленькое вознаграждение за покупателей, которые найдутся. А вот сторгуется с ними продавец или нет – «риэлтора» не касается, потому что озвученная сумма часто невелика, продавцы соглашаются на эти условия. Надо ли говорить, что при таких раскладах найденный «покупатель» не приобретает квартиру или дом: зачастую такие «покупатели» — это знакомые посредника-мошенника и изначально не собираются ничего покупать.

Схемы обмана

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь. Способов обмана множество. Так например, в Москве, один предприимчивый гражданин, вернувшись из мест не столь отдаленных, решил подзаработать немного денег. Для этого он нашел человека, очень похожего внешне, и передал ему свой паспорт с ключами от квартиры. Тот квартиру продал, а на следующий день после сделки настоящий хозяин написал заявление в прокуратуру о том, что он потерял паспорт и ключи. Ну это так, эксклюзив. На вторичном рынке жилья можно выделить несколько основных способов обмана.

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям — так называемая продажа «по дубликатам». В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в Регистрационной палате.

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена.

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Вот один из последних случаев обмана, произошедший в Москве в 2017 году:

По совету своего агента, реэлтора-частника, Наталья Сергеевна подстраховалась: деньги продавцу квартиры передала в момент нотариального заверения сделки — в присутствии риэлтора и нотариуса. Последний заверил и расписку о получении всей суммы.

По дороге в регистрационную палату у продавца зазвонил телефон. Дело оказалось срочным, и он попросил перенести регистрацию сделки на следующий день. Больше его (и соответственно переданных денег) Наталья Сергеевна не видела. Риэлтора — тоже. В суде заявление приняли (данные продавца и координаты квартиры были реальными), но назад женщина сможет получить только ту сумму, которая значится в договоре купли-продажи. А там — сумма «по БТИ». Расписка нотариуса? Она свидетельствовала лишь о том, что получена некая сумма денег (а за квартиру или как «пожертвование», не уточнялось, о расписке — см. выше).

Увы, наши граждане, как правило, слабо представляют детали технологии сделки. Лохотронщики этим активно и пользуются. Женщина вряд ли пострадала бы, если бы твердо знала: полноправной владелицей квартиры она станет только после регистрации перехода права собственности (а не после подписания договора купли-продажи жилья — как многие думают).

Будьте честными при подготовке и подписании договора. У квартиры существует как бы две цены — кадастровая и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону). А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы — продавец, и пошли на это, то все, — можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи в случае срыва сделки Вам отдадут сумму, указанную в договоре и — все. Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, ведь, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.

К сожалению, в России нет закона о лицензировании риэлторской деятельности, который есть во многих западных странах. Поэтому клиент даже не может попросить агента показать некий официальный документ, который бы удостоверял право последнего профессионально заниматься риэлторской деятельностью. Формально говоря, у нас этой деятельностью может заниматься каждый, и зачастую обман при купле-продаже недвижимости совершается по вине посредников — частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на «фирмы-однодневки», которые возникают для заключения одного-единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Иногда посредники обманывают по мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. «Навар» с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин, да и состава преступления нет — пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

Собственник же, как правило, предъявляет пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет о готовности совершить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

Это интересно:  «Я очень хочу много зарабатывать». Хотеть не вредно! А как можно много зарабатывать?

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а затем появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной со всеми вытекающими неприятными для покупателя последствиями.

Во всех случаях главный признак мошенничества — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно до минимума свести риск неприятных последствий, если истребовать у продавца ряд документов, а также получить некоторые документы самостоятельно. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);

правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);

справки из ПНД и НД;

согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.

Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.

Отдельный вопрос, это обман при участии в долевом строительстве. Здесь многие граждане то и дело сталкиваются с трудностями и попадают в число обманутых дольщиков.

Весьма опасно заключать договор не с самим застройщиком, а с подрядчиками или субподрядчиками, с которыми зачастую оформляются договоры, по которым застройщики оплачивают выполненные работы подрядчикам и субподрядчикам готовыми квартирами. Подобный договор может быть легко аннулирован застройщиком в случае, если он недоволен качеством выполненных услуг. И потом спрашивайте свои деньги или недвижимость с подрядчика, кем договор был аннулирован, а ваши деньги отправлены в оборот. Короче, устанете «по судам пыль глотать».

Более «щадящие» и часто встречающиеся случаи — например, скрытая комиссия. Это когда агент договорился с продавцом о снижении цены, а покупателю ничего не сказал. В результате сумму, которую уступил продавец, он кладет себе в карман.

Сегодня застройщики стали меньше прибегать к услугами риелторских агентств либо отдают им на реализацию небольшое количество квартир в новостройках, лишь незначительно расширяя воронку продаж.

Достаточно простая задача покупателя «улучшить жилищные условия» обычно сводится к необходимости продать старую квартиру и купить новую, побольше (либо большую в новостройке). С этой задачей с одинаковым успехом справится и риелтор, и специалист отдела продаж застройщика, если ваша будущая квартира находится в новостройке.

В чем может быть разница? Во-первых, в отличие от риелтора, специалист отдела продаж имеет более полную информацию об объекте. Во-вторых, у него больше квартир в продаже. В-третьих, у застройщика всегда наготове целый набор спецпредложений и спецусловий для привлечения клиентов. Его задача — продать свой объект. Задача риелтора — заработать на комиссии с продажи, поэтому если клиент не согласен на условия по обсуждаемому объекту, риелтор меняет объект, а не условия.

Второй риск связан с приобретением векселя. Данный тип сделки снимает ответственность с застройщика, она освобождает его от уплаты налогов, оплаты штрафов и неустоек при несоблюдении сроков строительства. Дольщики в данном случае являются абсолютно бесправными.

Еще один сомнительный вид сделки – это предварительный договор. Если ваш застройщик предлагает не основной полноценный договор долевого участия, а его предварительный вариант, который конечно же не будет иметь юридической силы, будьте осторожны – вероятнее всего вас пытаются обмануть. Скорей всего у такого застройщика есть какие-либо проблемы, при которых регистрация основных договоров не предоставляется возможной.

Покупайте квартиру в новостройке только по договору о долевом участии.

Этот договор регистрируется в Росреестре, и у вас, как у покупателя, появляются права. И вообще вы находитесь под защитой федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». По нему застройщик обязуется построить дом и сделать это в установленные сроки. А если не будет их соблюдать, у вас появится право обратиться в суд за компенсацией.

Все остальные схемы купли-продажи жилья в новостройках очень рискованны. Например, не стоит ввязываться в приобретение квартиры через вступление в кооператив. Одна крупная строительная компания, которая долго работала на рынке и действовала таким образом, недавно обанкротилась. Люди оказались брошены. Фактически члены кооператива сами должны продолжать строительство.

Существует ещё вексельная схема — тоже сомнительная. Потому что человек покупает вексель, а потом на цену этой бумаги ему должны предоставить квартиру. Но нет никаких гарантий, что компания благополучно достроит дом, и вообще будет жива через несколько лет.

Подумайте, прежде чем купить апартаменты.

Апартаменты в новостройках продают несколько дешевле, чем квартиры.

В чем же подвох? Они не имеют статуса жилого помещения. По сути это офис, но с ванной, кухней, туалетом и т.д. Зарегистрироваться в апартаментах нельзя. Но даже если прописка вам не нужна, всё равно стоит хорошо подумать. Какие сюрпризы могут ожидать человека, находящегося в нежилом помещении, сегодня никто не знает. Скажем, по каким расценкам будет считаться коммуналка? Не будет ли ограничений по использованию «офиса»? Я бы не рисковал, но вольному — воля.

Новый вид мошенничества на рынке МФО: как не лишиться недвижимости?

На рынке МФО России появился новый вид мошенничества: компании, которые не имеют лицензии и маскируются под микрофинансовые, предлагают клиентам договор займа, заставляя их подписывать договор о купле-продаже квартиры.

Мошенники действуют, рассчитывая на невнимательность заемщиков. Они, в свою очередь, вряд ли смогут доказать в суде, что их ввели в заблуждение…

Как работает схема?

Новая схема мошенничества рассчитана на заемщиков, испытывающих острую нужду в деньгах и невнимательно читающих договор займа. Человек обращается в МФО, чтобы взять заем на значительную сумму. При встрече ему предлагают выгодные условия кредитования с приемлемым процентом. При этом клиенту нужно подписать огромное количество бумаг (договор займа, справки, согласие на обработку данных), среди которых оказываются и документы о продаже его квартиры. Чаще всего потенциальные заемщики не утруждают себя прочтением подобной документации, особенно если менеджер компании торопит с подписанием, объясняя это нехваткой времени.

Спешка и отсутствие юридических знаний – основные причины попадания граждан в ситуации, из-за чего они могут лишиться своей недвижимости. Подписав бумаги, заемщик остается без квартиры, а уже через пару дней к нему приходят представители кредитора и требуют покинуть жилую площадь.

Обманные действия набирают обороты

Чаще всего в подобные переделки попадают пенсионеры, которым проще подсунуть нужные документы и отвлечь их от прочтения. Случаи с подобной схемой мошенничества зарегистрированы уже по всей стране – Москва, Сочи, Смоленск, Свердловская область, Карелия, Хакасия. Причем мошенничеством занимаются не только нелегальные организации, но и МФО, которые числятся в реестре Центробанка.

Население страны информируется органами внутренних дел о разных видах мошенничества, но все-таки не самые бдительные граждане все чаще попадают в такие ситуации. Самое опасное в том, что суд вряд ли встанет на сторону пострадавшего при всей очевидности наличия обманных действий, ведь человек сам подписывает договор о продаже своего жилья.

Как не дать себя обмануть?

Самое главное правило – всегда внимательно читайте документы, которые вам дают на подпись. Злоумышленники как раз и рассчитывают на то, что нуждающиеся в деньгах люди чаще всего теряют бдительность из-за безвыходности своего положения. Но при подписании таких документов спешка совершенно не нужна.

Чтобы не быть обманутыми, придерживайтесь следующих правил:

  • попросите кредитный договор для более тщательного изучения. Если компания или частное лицо откажут в этом, не стоит с ними и связываться. Будьте бдительны и в том случае, если вам предлагают предоставить свою недвижимость как гарантию возврата, особенно если она у вас единственная;
  • в любых спорных ситуациях идите к юристу-нотариусу – так вы сможете защитить себя от ошибок;
  • если вас все-таки пытаются лишить квартиры, при снятии ее с регистрации новым «собственником» подавайте иск о признании сделки по продаже квартиры недействительной. Ссылайтесь на то, что сделки были выполнены непрофессионально, особенно если цена сделки и реальная стоимость квартиры будут расходиться.

Проблема стала настолько масштабной, что ее решением обеспокоились власти России. Правительством РФ и ЦБ планируется подготовка поправок в законодательство, чтобы потребительские кредиты выдавались только специализированными организациями. Также требуется изменение законодательства, так как речь идет об откровенном мошенничестве, поскольку нарушителями в качестве инструмента используется договор купли-продажи, а он не имеет никакого отношения к процессу кредитования.

В статье использовались материалы с сайтов:

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий